Пазарът на имоти в България е сравним с море в момент на отлив след рекорден прилив. Еуфорията и треската от дивото търсене приключиха. Психологическото напрежение около приемането на еврото се успокои и това доведе до рязко отрезвяване. Пазарът вече не „ври и кипи“, а е в състояние на изчакване. Поля Христова е експерт по недвижими имоти и управител на „Тенкомс“, кредитен консултант и автор на книгата „Как да купите жилище стъпка по стъпка: Подготовката“. С нея правим бърз „оглед“ на ситуацията.

Масово се твърди, че е настъпило охлаждане, но етапът е на изтрезняване и махмурлук. През 2025 г. предстоящото присъединяване към еврозоната подтикна мнозина да вложат пари в имоти по различни причини. При бруталната инфлация хора, които не познават и нямат доверие на друг актив, вкараха парите си в недвижимост. Вече се берат плодовете на това поведение.

Приливът отмина

Сега е време, което ще покаже „кой е купувал без бански“, т. е. без добре да си прави сметката и без да мисли. Който е взел прекомерен кредит, смятайки, че ще се изплаща от наем, може да има проблем. Проблем се очертава и за онези, които са купували с намерението бързо да излязат от сделката с голяма печалба, тъй като не се знае кога ще продадат и дали няма да са на загуба.

Голямо предлагане

Появиха се огромни комплекси в столицата и на други места в страната, „инвеститори“  вложиха пари в такива обекти и ако всички те в един момент тръгнат едновременно да продават или да дават под наем – това е жестока конкуренция. Има много хора, които години наред са се страхували да пристъпят към покупката на имот за живеене. Те може да продължат да изчакват с надеждата пазарът да направи голяма корекция на цените. Но в същото време не се знае какво ще се случи с банковото кредитиране и дали след година-две ще може да вземат достатъчен кредит. В един момент ще се предлагат имоти, които няма да има кой да купи.

Риск печели… или губи

Печеливш на имотния пазар винаги е бил онзи, който умее добре да си направи сметката. И не му се налага да продава имота, ако пазарът поеме в определена посока. Големият губещ е тръгнал с определено очакване и при дори малко помръдване на пазара му се налага да направи нещо с тази инвестиция. Нужно е всеки да е проиграл трите варианта: Пазарът се срива, расте или е в застой. И да може спокойно да спи при всеки един от тях.

Прогноза

Никой не може да даде точна прогноза какво ще стане. Движението на пазара зависи от много фактори. Чиста проба хазарт е да послушаш нечие мнение и единствено на негова база да вземеш инвестиционно решение. „Дали да купя, или да изчакам“ –  отговорът започва с въпроса „Кой пита и защо си мисли, че му трябва да купи жилище“. Много хора си мислят, че за да купиш имот, ти трябват само пари. Брокерите комисионери съветват да направиш сделка, а тези, които искат да останат на пазара, мислят за „дългата игра“.  Най-добре е да се прецени реалната нужда, като всеки си даде сметка какво търси, как ще финансира покупката, как желанието кореспондира с пазара.

Промяната

Пазарът не умира, той се променя. Не бива да се плашим, че сега се обръща, защото иначе просто няма да има пазар.  Досега усилията бяха кой от многото желаещи да купи, а оттук насетне – да се намери кой да купи. Сделки ще има. Инвеститори ще се отдръпнат. Когато се работи с много заемен капитал, се очаква да се появят и много незавършени проекти.

Урок

Всяка криза е различна. В един период купувачът е цар, в друг тази роля заема продавачът. Всяка крайност е болезнена. Но при всяка крайност се минава през очистителни мерки. Сегашният момент ще е сериозен тест и за строителните.

Настъпи времето на по-изгодните сделки

Стойчо Иванов е професионален брокер на недвижими имоти в София и Пловдив и основател на Galaxy Properties. Той твърди, че в 2026 г. се върви към по-здрав и по-балансиран пазар, което според него е добра новина.

Имотният пазар в момента минава през очакваното охлаждане – след еуфорията преди еврото идва пауза. По данни на Агенцията по вписванията сделките през първото полугодие са с около 17% по-малко на годишна база. Но детайлът е важен: изтеглиха се кешовите спекуланти, а остана реалното, финансирано с ипотека търсене. Второто тримесечие на 2026-а беше време на наместване – видяхме отстъпки до 60 000 евро при имоти за 350–450 хил. Все по-често виждаме промоции от инвеститори -„два апартамента + безплатно паркомясто“ или „ минус 10% само през юли“ – ясен знак, че сделките липсват. Хората се успокоиха, надценените имоти поевтиняха с 10–15% и вече забелязвам повече активност в третото тримесечие.

Основните двигатели на пазара сега: Корекцията в цените – надценените имоти бяха наказани – и по-активното харчене след еврото. Продават хора, които местят капитал другаде, инвеститори от предишните години и такива с растящи разходи. Купуват реалните купувачи – хората с конкретна нужда или с дългосрочен инвестиционен план. Купувачите, движени от страха да не изпуснат момента, вече почти отсъстват, а инвеститорите, които купуват с цел препродажба, са значително по-дисциплинирани в решенията си.

Профилът на продавачите и купувачите в моята практика: Продавачите са работещи хора, които купуват друго, бизнесмени, преместващи капитал, и „флипъри” – ремонт и последваща препродажба за печалба. Общото между всички е, че очакват модерен маркетинг. Продавачите все по-често търсят видео реклама в социалните мрежи – обикновената обява вече не продава. Купувачите са семейства, които избират имот за децата си; средна класа, търсеща добра локация на разумна цена; и хора с високи доходи, които дават ниски оферти, за да разберат кой има нужда от пари. След еврото расте и интересът на чужденци.

Промени в поведението на купувачите тази година – покупката е след 7–13 огледа по наши наблюдения. Купувачите проверяват внимателно документи, качество на строителството, Акт 16 и често дават оферти 3-5% под исканата цена дори при коректно оценени имоти. Конкуренцията вече не е между купувачите, а между апартаментите. Миналата година се купуваше след 1-5 огледа.

Ролята на ипотечните кредити през 2026 г. е ключова. Лихвите стигат до 2,13% за сгради с енергиен сертификат, стандартно около 2,19% при добър профил. Изискват се стабилни доходи, вноска до 50% от нетния доход и 15% самоучастие – до 30% за чужденци, като условията на банките варират. Това вади бизнеса и служителите от сивия сектор. Статистиката е красноречива: сделките намаляват, но ипотеките остават стабилни – финансирането крепи пазара.

Сега е момент, в който виждам корекция от 10-15% при надценените имоти, докато коректно оценените се продават до месец с малък коментар. Стойност държат добрите локации и качественото ново строителство. При по-слаба конкуренция разумна оферта с 1–3% отстъпка от справедлива цена е добра покупка. Времето на по-изгодните сделки според мен вече настъпи.

При наемите се наблюдава охлаждане в масовия сегмент, луксозните и новите жилища държат нива, а в определени райони се увеличават. Наелите на пика преди две години активно търсят по-евтино. Очаквам стабилност с лека низходяща корекция в ниския и средния клас, като септемврийският студентски сезон ще подкрепи търсенето. За инвеститорите: цени и наеми се коригират заедно, така че доходността остава сходна.

Най-важното за успешната сделка: Разбери и двете страни. Добрата сделка е тази, при която и двете страни са леко недоволни, но получават каквото искат. Брокерът е посредник – негова работа е хората да се срещнат по средата.

Текстът е част от бр. 134 на сп. „Икономика“. Публикува се в Economic.bg по силата на партньорско споразумение между двете медии. Темите и мненията са подбрани от екипа на списанието и не съвпадат непременно с редакционната политика на Economic.bg.

Публикувано съгласно указанията на Economic.bg