Снимка: Andrey Rudakov/Bloomberg |
От 2007 г., когато Европейската инвестиционна банка (ЕИБ) емитира първите в света облигации за климатично действие, зелените облигации се развиват от маркетингов инструмент в един от най-бързо растящите инвестиционни инструменти, пише онлайн изданието Property-Magazine.EU.
Тази тенденция е видима и на пазара на недвижими имоти и се очаква само да се засилва. Според доклада „Инициатива за климатични облигации“ т. нар. устойчив дълг е достигнал 1,7 млрд. долара към края на 2020 г. Миналата година е била рекордна от гледна точка на стойността на емитираните инструменти, които са възлезли на 700 млрд. долара, почти два пъти повече от предходната година. Макар че зелените облигации продължават да са доминиращ актив, инвестициите в социални облигации, определени широко като устойчиви облигации, растат бързо и достигат по-високи обеми от всички предходни години, взети заедно.
В резултат на това общо емитираните облигации през 2020 г. са разпределени по-равномерно сред зелените, социалните и устойчивите облигации в сравнение с предходни периоди.
Инвестициите в сектора на бизнес имотите са мотивирани от една страна от растящото осъзнаване на климатичните рискове, а от друга страна – от желанието за намаляване на инвестиционния риск и засилването на вниманието към иновативни сгради, които са добри за околната среда и удобството на служителите.
Растящата роля на социалната, екологичната и икономическата отговорност (ESG) в компаниите също е от значение. ESG, разбирано като бизнес стратегия, която взема предвид екологичните и социални аспекти в дейността на организациите, има нарастващо въздействие върху решения, свързани с наемането на площи в сгради, тъй като допринася за растежа на конкурентоспособността и създава условия за устойчиво развитие.
„Години наред наблюдаваме ръст на търсенето на площи в сгради, притежаващи сертификати като BREEAM или LEED. Това се дължи на нарастващите притеснения на компаниите за околната среда, както и за здравето на служителите им. Днес отговорен подход към бизнеса от страна както на наемателите, така и на предприемачите е не само въпрос на имидж, а истински ангажимент към устойчивото развитие, който е потвърден от растящия брой сертификати в Полша“, коментира Мариуш Мрожек, директор на отдела за корпоративни финанси в консултантската компания Colliers International.
Според неотдавнашен доклад на PSBE „Сертифициране на зелени сгради в числа 2021“ към 2019 г. броят на сертифицираните сгради е нараснал с 30% (255 нови сертификата). Зелените сертификати може да породят по-голям интерес от наематели и инвеститори.
В Полша действия в съответствие с ESG критериите се предприемат от инвеститори във всички сектори на бизнес имотите. Процесът започна основно сред инвеститори, които влагат средства в офис сгради, но сега динамично развиващият се логистичен сектор отдава не по-малко значение на този аспект.
„Зелено“ финансиране само за най-добрите
Инвеститорите в недвижими имоти, чиято основна задача е да запазят стойността на активите си, публикуват все повече т. нар. нефинансови доклади, за да покажат въздействието върху околната среда от сградите им. Тази тенденция е видима основно сред големите играчи със значителни активи. Засега тя не е толкова забележима сред местни инвеститори, но по всичко изглежда, че скоро ще се превърне в норма и в Полша.
„Мисля, че голямото мнозинство компании ще публикуват нефинансови доклади в близко бъдеще. Благодарение на това ще бъде много по-лесно за инвеститорите да сравняват инвестиции и въздействието от тях върху околната среда, което ще се отрази на пазарната цена на имота“, казва Мрожек.
„Засега обаче няма много такива доклади на пазара. Един от клиентите ни е фонд за недвижими имоти, който реши да подготви и публикува екологичен доклад. Портфейлът му включва по-стари бизнес сгради, които не изискват модернизиране в момента. Въпреки това компанията реши, че показването на потенциала ѝ в нефинансов аспект ще бъде голямо предимство както за собствениците, така и за потенциалните инвеститори“, допълва той.
Банките и финансовите институции също прилагат ESG стратегии, като ги приспособяват към операциите си. През април 43 банки от 23 страни станаха членове основатели на New NetZero Banking Alliance към ООН и се ангажираха да съобразят кредитните и инвестиционните си портфейли към нулеви нетни въглеродни емисии до 2050 г. и да определят средносрочни цели за 2030 г. Действията на банките са особено видими на пазара на зелени облигации, както като емитенти, така и като инвеститори.
Германската Berlin Hyp се откроява сред банките, финансиращи проекти за бизнес имоти. Банката емитира зелени облигации от няколко години, а през април стана първата банка в света, която емитира устойчиви облигации на стойност 500 млн. евро. Това е първият инструмент, емитиран от финансова институция, който директно обвързва цената на поетия дълг с постиженията на емитента относно ESG целта, а именно намаляване с 40% на въглеродния отпечатък на портфейла с кредити до 2030 г. спрямо 2020 г.
„От 2015 г., когато емитирахме първите си зелени облигации, продължаваме да сме най-голямата търговска банка, която емитира подобни облигации. Устойчивите дългови инструменти продължават да се радват на голям интерес от купувачите. Това се дължи на все по-нарастващата роля на устойчивите политики сред институционалните инвеститори и на регулаторни изисквания, въведени на ниво ЕС“, казва Юстина Клуковска, ръководител на офиса във Варшава на Berlin Hyp.
Растящо значение на модернизацията
Berlin Hyp е ипотечна банка, съсредоточена върху финансирането на бизнес имоти. Една от целите в стратегията на банката е да увеличи дела на зелените сгради в кредитния си портфейл до една трета в края на 2025 г. За подобни проекти банката предлага по-добри нива на маржове, а критериите за „зелени сгради“ включват настоящите нива на енергийно потребление, а не само наличието на сертификат.
В сравнение със Западна Европа полският пазар на недвижими имоти е много млад и голяма част от сградите, построени през последните години, са оборудвани с модерни и енергийно ефективни технически решения.
Затова модернизирането на вече съществуващи площи не е належащ въпрос в Полша. Въпреки това инвеститорите трябва да са подготвени за факта, че това може да се промени след няколко години, когато интересът към тези активи и тяхната стойност започнат да намаляват.
„Собствениците трябва да гарантират модернизирането на сградите си, тъй като може да се окаже, че сградите, които правят, не отговарят на изискванията на ЕС за потребление на енергия например, може да изгубят значителна част от стойността си или напълно да бъдат игнорирани в процеса по вземане на инвестиционни решения от ключови играчи на пазара“, отбелязва Клуковска.
Изискванията само ще нарастват. Планът за действие на ЕС за устойчива икономика – т. нар. Зелена сделка, цели да позволи на съюза да стане климатично неутрален до 2050 г. Това е един от шестте приоритета, които ЕС си постави в стратегията за 2019-2024 г. Европейската Зелена сделка включва пътна карта за по-ефективно използване на ресурси чрез прехода към чиста икономика, както и справяне със загубата на биоразнообразие и намаляване на нивото на замърсяване.
Един от елементите е повишаването на енергийната ефективност на сградите. В резултат на затягането на стандартите на ЕС инвеститорите ще трябва да влагат средства в съществуващи сгради, за да ги направят конкурентни на пазара.
