Снимка: Cole Burston/Bloomberg |
До 2030 г. една трета от всички глобални преки инвестиции в недвижими имоти ще са насочени към жилищния сектор спрямо 25% през 2020 г. и 14% през 2010 г., сочат данни на консултантската компания JLL, цитирани от онлайн изданието World Property Journal.
Делът на сектора в капиталовите потоци ще продължи да бъде подкрепян от благоприятните демографски и икономически тенденции и капиталовите пазари, които ще стимулират експанзията към установени пазари и ще ускорят растежа на нововъзникващите пазари в Азиатско-Тихоокеанския регион и Европа.
Инвестициите в жилищния сектор ще конкурират обемите при традиционни бизнес имоти, включително офиси, през идните десет години с пренасочването на капиталите и продължаващото диверсифициране на портфейлите.
Анализът на JLL сочи, че капиталовите потоци към жилищата са се ускорили през последните пет години. Те са най-концентрирани в конвенционалните многофамилни сгради или имоти, закупени с инвестиционна цел, тъй като инвеститорите все повече осъзнават благоприятната възвръщаемост, възможностите за растеж и за отдаване под наем на тези конкретни жилищни активи. През 2020 г. глобален капитал за близо 200 млрд. долара е бил насочен към жилищния сектор от инвеститори от цял свят и с растящата урбанизация и други фактори, включително достъпността на жилищата, се очаква апетитът на инвеститорите да нарасне.
„Конкуренцията за жилищен продукт се засилва в глобален план и няма признаци, че апетитът на инвеститорите към този развиващ се клас активи ще отслабне. Разбирайки стабилността на паричните потоци и оперативната устойчивост на жилищния сектор, особено през цикли и периоди на икономическа несигурност, инвеститори и предприемачи агресивно навлизат и разширяват позициите си на пазара и ще се стремят да се разрастват отвъд установените институционални пазари“, коментира Шон Коглан, глобален директор на отдел „Капиталови пазари“ в JLL.
Възможностите за жилищния сектор зависят от ключови демографски тенденции, икономическите основи и местните регулации, отбелязва консултантската компания. Всички те стимулират развитието на зрели сектори в страни като САЩ, Германия, Нидерландия и Великобритания. Макар че малко пазари в момента са смятани за зрели, позицията на жилищния сектор се засилва в икономически силни страни като Австралия и Канада, докато консолидирането на собственост е видно в по-малки европейски страни, а изобилни възможности има в трудни за навлизане локации.
Но анализът на JLL показва, че рискът и потенциалната възвръщаемост не са равно разпределени, като пазарите с най-остри дисбаланси между търсенето и предлагането предоставят най-големите възможности за растеж на сектора, но и повече предизвикателства за инвеститорите от зрелите пазари.
„С разширяването към нови страни и узряването на сектора броят на купувачите и на кредиторите се увеличава и диверсифицира. Структурните попътни ветрове вероятно ще се запазят, предоставяйки подкрепа сега и в бъдеще на инвестициите в жилища, особено предвид възможностите на сектора да се адаптира бързо към пазарните условия и да генерира силна и последователна възвръщаемост през циклите“, отбелязва Коглан.
Последователната възвръщаемост от жилища и добрите възможности за отдаването им под наем са ги превърнали в най-ликвидния имотен сектор в САЩ и сега жилищният сегмент отправя предизвикателство към глобалната позиция на офисите като предпочитан от инвеститорите клас имоти. В предишния икономически цикъл годишният растеж на инвестиционните обеми е достигнал 17%, значително повече от офисите и търговските площи. През последно време диверсифицираните капиталови потоци водят до повишаване на конкуренцията за наличния на пазара продукт и тласка инвеститорите към жилищните пазари, особено в части от Европа и Азиатско-Тихоокеанския регион.
Според JLL няколко са факторите, които ще стимулират търсенето и ще определят възможностите в жилищния сектор.
Урбанизация – през последните десетилетия тя доведе до дисбаланси между търсенето и предлагането и създаде предизвикателства пред достъпността на жилищата на много пазари. Желанието за живот в централни, оживени и с добри възможности за придвижване пеша квартали е характерно както за младите, така и за по-възрастните поколения. Тези фактори показват добрите възможности на по-гъстонаселените квартали от гледна точка на търсене от наемателите и строителство.
Вътрешна миграция – движението на хора както в рамките на градовете (между градски и околоградски подпазари), така и между страни е от ключово значение за търсенето на жилища. Подтикнати от пандемията, много хора се установиха от малки апартаменти в центъра на града в просторни жилища в покрайнините. Но дългосрочната тенденция продължава да благоприятства градските подпазари.
Демографски основи – в исторически план жилищата под наем, на които разчитаха на младите хора, особено на местни жители на 20 и 30 години, сега се разширяват и привличат по-големи групи от населението. Към застаряващите представители на поколението Y (родените между 1980 и 2000 г. – бел. ред.) ще се присъедини сравнително голямото поколение Z, предоставяйки възможности за траен растеж в средносрочен и дългосрочен план.
Достъпност на жилищата – през последните десет години жилищата за продажба стават все по-недостъпни за голяма част от населението по света заради затегнатите условия за кредитиране и ограничените наличности от жилища за продажба. На 24-те пазара, анализирани от JLL, средната цена на жилищата е над 12 пъти повече от средните доходи на домакинствата.
Местни регулации – националните и местни закони може да повлияят на мащаба на пазарите на имоти под наем и за продажба. Държавните ръководители може да налагат контрол върху наемите, за да се борят с недостъпността на жилищата, което би повлияло на възвръщаемостта. В същото време местните градоустройствени правила на градските пазари може да подкрепят по-голяма гъстота на жилищата, да стимулират строителството и търсенето на жилища под наем.
